何谓施工管理
施工管理的交付模式作为一种合同结构可以使业主不需要另行任命总包商。业主与分包商直接签订合同，同时聘请一家施工管理公司代表其进行工程的控制和管理。施工管理方作为业主人员的补充管理项目施工方面的事宜，但不承担施工风险。在这种交付模式下，施工管理方作为业主代表管理各个专业分包工程。尤其在亚洲，工程包经常分为几个“主要承包合同”，通常是20-30个，根据主要分类有结构、机械、电力、排水和消防、外墙系统、装修等。各专业分包商再将工程分至供应商和分包商，如混凝土供应、钢结构安装、屋面等。施工管理方通过对整个工程的管理和协调，取代了总包商的位置。

而它与业主的合同通常采用“成本加利润”的方式，即项目人员配置的实际成本，加上施工管理费用，包括管理费用和利润。


施工管理为业主带来的收益

施工管理方与业主的利益是一致的，他作为业主的延伸，直接替业主协调设计方、采购方和主要 / 专业分包商。与此同时，业主又是与各分包商直接签订合同，一方面，不需要过度依赖单个实体或承包商，由此业主预期的整改风险被分散了；而另一方面，成本和采购实现了透明化，业主能参与到项目的所有阶段。从建设资金来说，由于业主不需要雇佣总承包商，所以省下了总承包商的利润，而使项目交付的成本更低。

由于这种模式一般由业主委托的施工管理方采取有条件的“边设计，边施工”的快速施工方法，即伴随着设计工作的进展，每完成一部分设计就通过招投标的方式将该部分工程的施工发包出去，与过去那种等全部设计完成才进行工程发包的方式有着显著的区别。在该种模式下，业主对已完成设计的部分可迅速通过发包进入施工阶段，大大缩短了建设周期。


风险情况

对业主而言，施工管理保证了业主的参与度与项目的透明化，但同时业主也必须承担所有分包商不能抵消的风险，比如业主需承担所有成本超支和工期延误的风险；所有与政府部门协调的风险及承包商的设备和系统安装是否正确的风险。
而对于施工管理方来说，虽然其财政风险被限制在了一定高度，但面临着更大的风险——声誉。要在业内获得良好的施工管理口碑，就必须采用一切优化的方法，高效地管理设计方与施工承包商，尽一切全力确保交付的项目符合业主任务书。


风险施工管理（CM At-Risk）

以上所说的施工管理对于管理方来说是不承担风险的，但国际上还有一种施工管理的交付模式即风险施工管理，这是施工管理服务的另一种合同方式，即根据业主的项目任务书，服务方为项目的施工管理服务提出最高封顶价，或者多数情况下，与业主协商共同制定出一个最高价。服务方保证项目所有的成本将不超过所承诺的最高合同总价（GMP）。当交付时，项目费用小于GMP时，节余部分归业主，但通常为了激励施工管理方，业主会对节余部分做一定比例的提成给服务方；但如果GMP超支，那么多余的部分就由施工管理方来支付。


对业主而言，这种合同方式把业主的财政风险转移给了施工管理方，并能获得分包节省的成本；服务方控制整个项目，单方面承担在时间、成本、安全和质量方面的责任。


但是，责任与利益是并存的。在该合同下，业主需要雇佣工料测量师审核GMP以核实各分包成本；业主高度依赖单个承包商，因此选择财政实力和资力相当的管理方至关重要。


就管理方来说，要承担成本超支的风险外，还要承担因项目延迟所造成延期赔偿或罚款的风险，以及所有与时间相关的风险，如采购延迟；管理方必须确保所有的建造和工艺流程服务符合业主所认可的设计标准，并保证所有设备安装正确，并且营运正常。


事实上，这种承诺总价的合同模式，不仅作为一种风险施工管理模式被越来越多的运用，在我们先前介绍的设计采购施工管理（EPCM）和设计建造交钥匙的交付模式中也都可以运用此种合同方式。



宝维士联盛的经验

宝维士联盛的施工管理服务在中国乃至全球都处于领先位置。排名《工程新闻记录》（ENR）2001和2002年最佳施工管理公司第五位，最佳风险施工管理公司第三位，2003年最佳施工管理公司第七位，最佳风险施工管理公司第三位，2004最佳施工管理公司第八位，最佳风险施工管理公司第四位；排名《建造、设计与施工》（Build, Design and Construction）2002施工管理公司ISO27001第三位……这些数字足以见证我们施工管理服务的实力与信誉。



根据我们的经验，在以下情况下，我们会推荐业主运用施工管理的交付方式：项目复杂，总范围和规模不确定，设计变更可能性较大；工期紧，需要快速施工；项目需要或业主希望雇佣专业的设计顾问方；业主希望成本透明化，省去总包商利润，以低价交付项目。

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